租赁合同最长期限为20年，超过部分无效。房屋维修费用由出租人承担，除非双方在合同中约定由承租人负责。出租人应检查、维修房屋，如未及时修复导致事故，应承担赔偿责任。如承租人不当使用导致损坏，出租人负责维修但费用由承租人承担。合同可约定维修通知方式和时间，出租人未按期维修时，承租人可自行维修并由出租人承担费用。
法律分析
一、租赁合同最长期限20年民法典
1、租赁合同最长期限是20年，所以承租土地时，土地承租合同最长期限是20年，超过20年的，超出部分无效。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条，【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
二、房屋租赁维修费用如何承担
维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。
对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。
在租赁合同中，出租人一般都要承担维修的责任，所以应当在合同中具体约定：
由出租人负责房屋、附属设施、配套家电等的维护与修缮，并且承担维修费用。
如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。
如果是因为承租人不当使用而造成损坏的，虽然出租人也负责维修，但由承租人承担费用。
此外，还可以约定承租人通知出租人维修的方式，以及出租人维修的时间。对于出租人没有在约定的期限内维修的，承租人可自行维修，但由出租人承担费用。
结语
租赁合同最长期限为20年，超过部分无效，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定。房屋租赁中，除非合同另有约定，维修责任由出租人承担，包括房屋、附属设施、配套家电等的维护与修缮，并承担维修费用。若因出租人未及时修复导致房屋损坏并给承租人造成损失，出租人应承担赔偿责任。若因承租人不当使用造成损坏，出租人负责维修但费用由承租人承担。双方还可约定维修通知方式和时间，出租人未按约定维修时，承租人可自行维修，费用由出租人承担。
法律依据
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十三条承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。